ثبت معاملات املاک، آسیب و اقدامات

ثبت معاملات املاک، آسیب­ها و
اقدامات
[1]
 
هر
جرمی که در جامعه رخ می­دهد متأثر از مجموعه­ عوامل و علل متعدد می­باشد که جهت
کاهش آن باید منشاء و زمینه­های ایجادی آن مورد بررسی قرار داده شود تا شاهد کاهش
مشکلات ناشی از جرایم بود.
با
نگاهی به پرونده­های حقوقی و جزایی دادگاه­ها، مشاهده می­شود که بخش اعظم پرونده­ها
مربوط به اختلافات و دعاوی مرتبط با اسناد و املاک است که یک نگرانی و هراس عمومی
را در بین افراد، خانواده­ها و مسوولین قضایی ایجاد نموده است. آمار پرونده­های
موجود در اغلب دادگستری­های کشور نشان می­دهد که بیشترین دعاوی­ها، مربوط به امور
زمین و ملک است که از این میان، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، اثبات مالکیت،
ابطال سند ملک، فروش و انتقال مال غیر و جرایم مرتبط با آن، کلاهبرداری، تصرف
عدوانی و جعل از بیشترین جرایم مربوط به املاک محسوب می­شود. گرچه باید یادآور شد
که تمامی پرونده­های مربوط به کلاهبرداری، جعل و ابطال سند مختص زمین و ملک
نمی­باشد، اما بیشترین ارتباط را با اسناد و ثبت دارند.
گرچه
هدف از وضع و اجرای قوانین مربوط به ثبت، ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی
اشخاص در حد امکان و رفع ابهام و دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه
بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به
اموال و معاملات و امکان تصمیم­گیری و برنامه­ریزی­های ضروری برای اداره کشور بوده
است. اما در این میان وجود برخی خلأها در قانون و خلل در اجرای آن زمینه اوج و عروج
پرونده­های قضایی مربوط به املاک را فراهم می­آورد.
و اما
در جامعه­ای که در آن زندگی می­کنیم روابط اجتماعی مهمترین عنصر آن است، به­طوری­که
بدون آن اجتماع معنایی ندارد، و با روابط است که اجتماعی شکل می­گیرد، بنابراین
تنظیم این روابط از اهم وظایف هر جامعه­ای محسوب می­شود. این روابط شامل روابطی
نظیر روابط سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و... است. در این بین، روابط اقتصادی از اهمیت
شایانی برخوردار است. در روابط اقتصادی بین اشخاص مواردی پیش می­آید که نیاز به
تشکیل بیع برای دو طرف احساس می­شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی
انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی به دلیل ناتوان بودن
یکی از دو طرف یا هر دو طرف برای اجرای مفاد عقد و تسلیم آن­چه به وسیله عقد بر
عهده او مستقر می­شود، فراهم نیست. و بعضاً بسیاری از متعاملین به­دلایلی
توجیه­­ناپذیر معاملاتی را با مبالغ چندصد میلیونی به انجام  می­رسانند. که خود
عواقبی که در بالا به آن اشارت رفت را به­دنبال می­آورد.
با
توجه به مختصر توضیحاتی که درباره عواقب ناشی از انجام معاملات در بنگاه­های املاک
در قالب قولنامه، بیع­نامه و... که تماماً در حکم سند عادی می­باشند، گفته شد عقل و
قانون حکم  می­نماید که کانال­های انجام معاملات باید تغییرات اساسی را
بپذیرد.
در
روزها و ماه­های اخیر اقدامات و فعالیت­های امیدوارکننده­ای در قوه قضائیه، دولت،
وزارت بازرگانی (اتحادیه­ معاملات املاک و مستغلات) و همچنین کانون سردفتران رسمی
در حال شکل­گیری است که امید است این چالش­ها، چالشی مبارک بوده و زاده­ی آن فرزند
صالح و مثمرثمری برای جامعه­ی سختی کشیده ناشی از بی­سامانی ثبت اسناد و املاک،
گردد.
این
امر اقداماتی چندی را می­طلبد که لازم است در این برهه­ی زمانی حساس و حیاتی برای
کشورمان بدان توجه شود:
- اول
این­که نباید جو بحث و گفت­و­گوهای حاضر تبدیل به جنجال­های سیاسی شده و منابع قدرت
در این امر وارد شوند و هریک از آنان به­دنبال منافع مالی خود باشند. طبیعی است
گریزی نیست از حضور منابع قدرت و افراد قدرتمند، ولی تا آن­جا که امکان دارد باید
این منایع شناسایی و جلوی نفوذ آنان گرفته شود تا اجازه دهند فرایند طبیعی
گفت­وگوها و بررسی­های علمی و قضایی طی شود.
در
روزنامه­ها جام جم مورخه نهم مرداد سال 1389 مطالبی چند در ارتباط با ثبت معاملات
مسکن و همچنین نظرات مسئولین و مشاوران بنگاه­های املاک آورده شده است، که بررسی
نظرات ارائه شده خالی از لطف نمی­باشد.
در
این نوشته نظری بوده است که اگر بنگاه­های املاک مجاز به تنظیم قرارداد نباشند
ظرفیت محدود دفاتر اسناد رسمی باعث بروز مشکلات می­گردد. در پاسخ به این نظر باید
گفت تا به حال این امور با حجم بالای تنظیم قراردادها با 8 هزار دفتر رسمی صورت
می­گرفته است و کمترین مشکلی نیز بر آن وارد نبود و به نظر می­رسد بعد از این هم با
افزایش 10 تا 20 درصدی دفاتر می­توان با گرفتن برخی از وظایف کنونی بنگاه­های املاک
بتوان ثبت معاملات رسمی را به­نحو احسن و با امنیت بالایی به­انجام رسانید.
در
بخش دیگری نیز آورده شده است که نباید بنگاه­های املاک را از تنظیم قراردادها منع
نمود به این علت که طرح­های چون کد رهگیری و... عقیم می­ماند. در پاسخ باید گفت با
تمام احترامی که به اقدامات ادارات و نهادهای مختلف قائل هستیم، این امر آیا دلیل
موجهی می­تواند باشد، اقداماتی که راهکار بنیانی و اساسی نمی­باشد، چندان نمی­تواند
مشگل­گشای معضل معاملات کشوری (چند ده سال) باشد.
در
قسمتی دیگر از این نوشته مطالبی مبنی بر تضییع حقوق مشاوران املاک آورده شده است،
که باید گفت، اقدامات مجلس و قوه­ قضائیه در مصوب نمودن ماده الحاقی در لایحه­ی
برنامه پنجم توسعه، حقوقی از مشاوران را تضییع نمی­کند، بلکه آنان کمافی­السابق
می­توانند به فعالیت­های خود ادامه داده و دخالتی در تنظیم قراردادها ننمایند چرا
که قانون این امر را به عهده­ی سازمان ثبت که متولی قانونی آن می­باشد، واگذار کرده
است. در نهایت این­که بنگاه­ها وظیفه اصلی خود را که، معرفی و تسهیل در انجام
معامله است را انجام می­دهند.
- امر
دیگری که در این میان از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است و لازم است مجدانه مسئولین
امر بدان توجه نمایند (کما این­که تا حدودی بدان توجه دارند)، تخصصی عمل کردن و
بررسی همه­جانبه آثار مثبت و آسیب­های انجام معاملات در بنگاه­ها و دفاتر اسناد
رسمی، و همچنین آثار کنار گذاردن بنگاه­ها از تنظیم قراردادها می­باشد. تحقیقات و
پژوهش­های علمی می­تواند در این امر موثر باشد
[2]. این
مسئله یکی از مسائل بسیار مهمی است که سالیان سال جامعه­مان از آن (عدم تخصص­گرایی
و وجود خاص­گرایی در جامعه) زجر می­برده و مانع بسیار مهمی در پیشرفت و توسعه
جامعه­مان بوده است .
-
توجه به قانون اساسی (ماده 47 و ...) و قانون­ ثبت و سایر قوانین جاریه کشوری نیز
در پیشبرد تصویب ماده الحاقی بسیار مهم و کارگشا می­باشد. همان­طور که می­دانیم
بسیاری از معاملاتی که در جامعه ما در حال شکل­گیری است با مشکلات قانونی بسیاری
مواجه می­باشد که باید به این وضع در زمان کنونی (که جرقه تغییر آن در مجلس و قوه
قضائیه زده شده است) توجه و در نهایت خاتمه داده شود، تا جامعه امن­تری به­لحاظ
انجام معاملات نسبت به گذشته داشته باشیم.
 
 
نظر
به این امر مبارک و توجه مجلس و قوه­ی قضائیه به مسئله­ی انجام معاملات، مفید و
مثمر ثمر خواهد بود که به نتایج تحقیقی که در مرکز پژوهش معاونت برنامه­ریزی و
توسعه قضایی دادگستری کل استان قم صورت گرفته، نظر داشته تا بیش از پیش بر توجه به
این امر مهم صحه گذارده شود.

[1]- فخری ملک
محمد، معاون قضایی دادگستری کل استان قم.
-
اصغر کاظمی، مدرس دانشگاه و پژوهشگر مرکز پژوهش دادگستری کل استان
قم
 
[2]- از جمله تحقیقات صورت گرفته، می­توان به تحقیقی که
در مرکز پژوهش معاونت برنامه­ریزی و توسعه قضایی دادگستری کل استان قم تحت عنوان
«بررسی فرآیند ثبت معاملات املاک و نقش آن در تشکیل پرونده­های قضایی»به­انجام
رسیده، اشاره نمود.

 

/ 0 نظر / 2 بازدید